“爛尾樓”或能得到治理 | 明確房地產規劃變更的“底線”和“紅線”

此前，住建部召開部分城市房地產工作座談會上，強調各地要加快制定實施住房發展規劃，整治房地產市場。而隨著房地產治理的力度加大，房地產規劃變更的管制力度也不斷提升。

近年來，在城市建設加快推進的同時，規劃更改現象在房地產市場不斷增多，由此引發了眾多矛盾糾紛和城市管理問題。業內專家指出，未來要進一步完善行政審批流程，明確規劃變更的“底線”和“紅線”，確保規劃變更目的正當、程序正當。

     中國政法大學副校長馬懷德指出，規劃更改頻發、目的正當性難以保障，背后深層次的原因在于規劃的剛性約束機制不健全。規劃效力不明、公眾參與不足、更改程序不嚴、賠償標準不明，讓不合理、不合規、不合法的規劃調整有機可乘。

因此，在建設規劃更改審批中，應該把公眾參與流程法定化，從而實現對規劃編制、更改目的正當性的監督。

針對目前建設規劃項目變更引起業主訴訟增加的問題，專家指出，根本原因是開發企業建設項目規劃更改，多數基于項目收益需要，而規劃更改審批過程中往往忽視對第三方尤其是已購房業主權益的保護，最終造成開發企業規劃更改形式“合法”，但對已購房業主民事“侵權”的事實。

此外，規劃更改涉及的民事權益問題不容忽視，尤其是分期開發的項目，后期項目規劃變更等都會影響已購房業主居住品質。這種潛藏著巨大利益的規劃變更一定要與物權法等相關民事法律很好地銜接。

      但是，目前在規劃行政許可中存在一些認識“誤區”。不少規劃行政部門認為在規劃更改審批中，只要遵守行政許可法、城鄉規劃法的程序和權限，所做的審批就是合法的。事實上，建設規劃具有其特殊性，行政上合法并不代表民事上不侵權。

針對規劃變更糾紛集中的分期開發建設項目，專家認為，在后期規劃變更時應加強專家論證，讓公眾尤其是利害關系人充分參與。

舉個例子，開發商將多層建筑變更為高層建筑，或者原先是多層商業配套改為高層辦公，開發企業首先應按照物權法等相關法律規定取得同一建筑區劃內已購房業主的同意，然后再報規劃主管部門審批。

據了解，目前，廈門、深圳、蘇州、常州等地的城市規劃管理規定中，都已針對規劃修改涉及利害關系人重大利益關系的情況，明確要求征得利害關系人書面同意。

蘇州市規劃局總建筑師葛昕說，蘇州市很早就意識到規劃更改可能造成民事侵權的可能性，近期還將進一步細化審批要求，防范可能引發的民事風險。

多位專家認為，目的正當是規劃調整的“底線”，不侵犯業主權益、程序合法是規劃變更的“紅線”。各地應從建設規劃的法定性、效力方面著手，進一步完善相關法規政策增強規劃編制、變更的科學性和嚴肅性，讓規劃兼顧效率和公平，避免因事先沒有合理劃清建筑區劃而引發糾紛。